인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업 동의안 심사보고서

2023.5.11.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2022. 9. 27.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2022. 9. 28.

라. 상정일자 : 제287회(임시회) 제1차 위원회(2023년5월11일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 2022년도 국토교통부 사전청약 대상사업으로 검암역세권 공공주택지구 내 양질의 아파트를 저렴한 가격으로 공급하여 정부 정책부응과 더불어 분양아파트의 안정적인 수익기반으로 인천도시공사의 지속적인 경영안정을 확보하고자 추진하는 사업임.

❍ 신규사업으로 공급되는 공공분양주택은 주변 매매시세보다 낮은 가격수준으로 공급되어 무주택 서민의 자가 보유를 확대시킬 수 있는 기회를 제공하여 인천시민의 주거안정에 기여하고자 「지방공기업법」제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함.

나. 주요골자

❍ 근 거 법 : ｢공공주택특별법｣ 제4조

❍ 사 업 명 : 인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업

❍ 위    치 : 인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL

❍ 면    적 : 24,382㎡ (연면적 66,363㎡)

❍ 세 대 수 : 441세대

❍ 사 업 비 : 1,982억 원

❍ 사업기간 : 2023년 ~ 2026년

❍ 시 행 자 : 인천도시공사

❍ 전체사업 타당성 검토(지방공기업평가원)

(단위 : 억원)

구분		검토결과	비고
추정 손익	총 현금유입	2,050
	총 현금유출	1,982
	경상이익	68
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	30억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.02	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	6.67%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름

(단위 : 억원)

구분	합계	’23년	’24년	’25년	’26년
총 현금유입	2,050	-	284	734	1,032
총 현금유출	1,982	767	135	507	573
순 현금흐름	68	△767	149	227	459
손익(누계)		△767	△618	△391	68

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

생산유발효과	부가가치유발효과	소득유발효과	고용유발효과
1,253억원	413억원	300억원	1,010명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 이 동의안은 인천도시공사가 검암역세권 공공주택 지구 내에 분양주택을 건설하려는 것으로「지방공기업법」제65조의3제1항의 규정에 따라 의회 동의를 얻고자 하는 사항임.

법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

❍ 검암역세권 지구는 2018년 9월 정부의 수도권 주택공급 확대와 무주택 주민의 실수요자를 위한 신규 공공택지 확보정책에 따라 2019년 9월 공공주택지구로 지정되었으며, 대상지는 공공주택 지구 내에 있음. 본 사업은 정부의 공적주택 100만호 공급정책*과 인천도시공사의 ‘지속가능 경영기반 및 안정적 주택공급을 위한 중장기 주택건설 추진계획’ 에 따라 무주택 서민 및 실수요자의 주거안정과 주택시장의 안정을 목적으로 인천도시공사가 총 사업비 1,982억원을 투자하여 신규 공공주택 441호**를 공급하려는 것임.

*국토교통부, 2017.11.29.: 5년간(2018년~2022년) 총 100만호 공급(수도권 62만호)

☞공공임대주택 65만호(수도권 40만호), 공공지원주택 20만호(수도권 12만호), 공공분양주택 15만호(수도권 10만호)

**441세대 : 74㎡: (321세대), 84㎡: (120세대)

❍ 사업대상지 입지는 인천2호선 검암역으로 부터 약 800m, 검바위역 약 900m의 거리로 지하철역 접근성이 매우 우수하여 대중교통 이용이 편 편리하며, 서측에는 청라IC가 맞닿아 있어 고속도로를 이용한 인천국제공항 및 서울방향 접근이 매우 용이함.

향후, 광역 접근성이 우수한 역세권 지역에 공동주택뿐만 아니라 인접한 아라천 접근로 환경개선이 완료되면 자전거도로, 수변공원 이용 등 주민편의성 제고 및 주거환경 또한 대폭 개선될 것으로 예상됨.

❍ 이 사업 추진을 위해「지방공기업법」제65조의3제2항에 따라 지방공기업평가원에 타당성 판단을 검토 의뢰하였으며, 2022. 6월 지방공기업평가원의 사업 타당성 검토 보고서에 따른, 사업 타당성 판단의 근간이 되는 경제성, 재무성, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

법 제65조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ② 제1항에 따른 타당성 검토는 전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 1,584억 400만원, 총편익*은 811억 2,300만원, 순편익(순현재가치)은 △772억 8,100만원으로 경제적 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나, 민감도 분석 결과 비용이 48.8% 이상 감소하거나 편익이 95.3% 이상 증가할 경우 경제적 타당성을 확보할 수 있을 것으로 분석됨.

*총편익: 주거공간제공 편익+상업시설이용 편익

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV): 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함.	△77,281백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio): 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함.	0.5121	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR): 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음.	1.42%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

- 재무적 타당성은 재무적 타당성지표인 수익성지수(PI)가 1.02로 기준비율(1.0)을 상회하는 것으로 분석되어 실제 사업수행 시 현금흐름은 보다 양호할 것으로 판단하였으며, 분양가 2.66%이내 인하, 투자비 4.65%이내 증가, 분양률 93.24% 이상일 경우에는 재무적 타당성을

확보할 수 있다고 분석됨.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	3,028백만원	FNPV > 0 → 재무적 타당성 확보
수익성지수(PI)**	1.02	PI > 1 → 재무적 타당성 확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	6.67%	FIRR > 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익률

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 1,253억원, 부가가치유발효과는 413억원, 소득유발효과는 300억원, 고용유발효과는 1,010명으로, 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타나 보통으로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

(단위: 억원/명)

구분	생산유발효과	부가가치유발효과	소득유발효과	고용유발효과
인 천	1,253	413	300	1,010
전 국*	2,303	735	448	1,527

*전국에 대한 파급효과는 생산유발효과 2,303억원, 부가가치유발효과 735억원, 소득유발효과

448억원, 고용유발효과 1,527명으로 추정됨.

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업」에 대한 지방공기업평가원이 종합적으로 분석한 타당성 검토결과는 “다소 미흡”으로 분석되었음.

경제성 경제성 분석: 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석: 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임.	정책성 정책성 분석: 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
타당성 미확보	타당성 확보	보통

□ 종합검토의견

❍ 본 동의안은 검암역세권 공공주택 지구 내 공공주택 용지에 분양주택을 건설하는 사업으로, 분양가상한제 적용에 따라 주변 시세보다 낮은 가격으로 양질의 아파트를 공급하여 무주택자의 주택마련을 촉진함은 물론 시민의 쾌적한 주거환경에 이바지하려는 것으로 사업의 필요성은 있다고 하겠음.

다만, 정부의 부동산 정책, 물가상승, 정부의 금리인상 기조 및 해외 금융시장 여건(미국 긴축정책) 등 외부 요인에 따라 주택분양 시장의 방향이 결정될 것으로, 향후 사업 환경변화에 유의하고 여건 변화에 신속하고 적절한 대응체계를 구축하여 당초 계획대로 추진될 수 있도록 해야 할 것임.

아울러, 공공주택 분양 예정가를 3.3㎡ 당 1,474만원으로 계획 중인 바, 사업지 인근(검암역 푸르지오2차) 평균 매매가인 3.3㎡당 2,233만원보다 약 34% 정도 저렴하게 공급 예정으로 시세차익을 노린 불법거래 행위 등의 부작용이 발생하지 않도록 각별히 주의해야할 것임.

<지방공기업평가원 분양가격 산정내역>

택지비	건축공사비	건축비가산비	합계	평균 분양가
				㎡	3.3㎡
78,411	108,616	16,106	203,133	4,459천원	14,740천원

4. 질의 및 답변 요지

ㅇ A3와 B1블럭에 대해 다시한번 설명해 주길바람.

⇒ (기획조정실장) 신혼부부대상 공공분양주택 건설 사업임.

ㅇ 청년들을 위한 주택공급 사업을 선도적으로 조성해주길 바람.

ㅇ 인천도시공사의 재정건전화를 위한 노력을 계속해주길 바람.

⇒ (기획조정실장) 노력하겠음.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희  위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업 동의안 1부.  끝.

[붙임]

인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업 동의안

의 안 번 호	92		제출연월일 : 2022. 9. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 2022년도 국토교통부 사전청약 대상사업으로 검암역세권 공공주택지구 내 양질의 아파트를 저렴한 가격으로 공급하여 정부 정책부응과 더불어 분양아파트의 안정적인 수익기반으로 인천도시공사의 지속적인 경영안정을 확보하고자 추진하는 사업임

○ 신규사업으로 공급되는 공공분양주택은 주변 매매시세보다 낮은 가격수준으로 공급되어 무주택 서민의 자가 보유를 확대시킬 수 있는 기회를 제공하여 인천시민의 주거안정에 기여하고자 「지방공기업법」제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함

□ 주요내용

○ 사업개요

- 근 거 법 : ｢공공주택특별법｣

- 사 업 명 : 인천 검암역세권 공공주택지구 B1BL 공공주택 건설사업

- 위    치 : 검암역세권 공공주택지구 B1BL

- 면    적 : 24,382㎡ (연면적 66,363㎡)

- 세 대 수 : 441세대

- 사 업 비 : 1,982억 원

- 사업기간 : 2023년 ~ 2026년

- 시 행 자 : 인천도시공사

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구분		검토결과	비고
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	2,050
	총 현금유출	1,982
	경상이익	68
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	30억 원	FNPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI (수익성지수)	1.02	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	6.67%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 현금흐름 (지방공기업평가원 검토)

(단위: 억원)

구분	합계	’23년	’24년	’25년	’26년
총 현금유입	2,050	-	284	734	1,032
총 현금유출	1,982	767	135	507	573
순 현금흐름	1,602	△767	149	227	459
손익(누계)		△767	△618	△391	68

○ 지역경제에 미치는 영향 (지방공기업평가원 검토)

지역별	생산유발 (억원)	부가가치유발 (억원)	소득유발 (억원)	고용유발 (명)
인 천	1,253	413	300	1,010
전 국	2,303	735	448	1,527

□ 위 치 도